La Comisión del Plan Regulador de Escazú celebró el pasado 29 de julio una sesión extraordinaria para informar sobre los avances de la modificación que contempla reformas parciales en los distritos de Escazú Centro y San Antonio. Durante la sesión, la administración municipal brindó detalles sobre el alcance del proceso, que hasta el momento no ha iniciado labores concretas debido a cambios normativos a nivel nacional.
Una contratación que aún no arranca
Uno de los puntos que generó mayor atención fue la situación de la empresa consultora contratada para llevar adelante esta modificación. Según explicó el funcionario municipal encargado de la presentación, la contratación fue adjudicada el año pasado, pero aún no se ha dado la orden de inicio para la ejecución de los trabajos.
La razón principal es la entrada en vigor del Mapriot (Manual de Planes Reguladores como Instrumentos de Ordenamiento Territorial), un nuevo instrumento normativo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) que establece requisitos más exigentes para cualquier modificación o creación de planes reguladores. Dado que el proceso de contratación se realizó bajo la normativa anterior, la administración decidió suspender temporalmente el inicio de labores para evitar que el estudio fuera rechazado por el INVU y se perdieran recursos públicos.
«Si avanzábamos hace ocho meses, prácticamente nos iban a decir ‘empiece de cero’. Los recursos públicos hay que cuidarlos», señaló el funcionario.
Actualmente, la administración se encuentra en una fase preliminar de análisis, previa a la elaboración de los estudios técnicos que sustentarán la propuesta de modificación. Aunque no se brindó una fecha exacta para el inicio de los trabajos, se indicó que la Comisión del Plan Regulador será el primer espacio donde se presentarán los avances.
Exclusiones y alcances de la modificación
Una de las aclaraciones más relevantes de la sesión fue que la modificación no incluye la zona agrícola ni la zona protectora de los cerros de Escazú. El funcionario municipal fue enfático en este punto: la propuesta se limitará a las áreas urbanas de los distritos de Escazú Centro y San Antonio, respetando las zonas que actualmente están protegidas por su valor ambiental.
Además, se informó que no habrá cambios de zonificación ni creación de nuevas zonas. La modificación utilizará las mismas categorías de suelo existentes desde el 2005, ya que cualquier modificación a la zonificación implicaría perder la viabilidad ambiental actualmente vigente y someterse a un nuevo proceso de evaluación ambiental.
Densificación habitacional como eje central
El principal objetivo de la modificación es mejorar las condiciones de densidad en zonas residenciales, permitiendo que propietarios de terrenos con ciertas características puedan desarrollar una segunda unidad residencial en su propiedad.
Según la administración, la demanda de usos de suelo que ha llegado al departamento de Gestión Urbana en los últimos años muestra un patrón recurrente: personas que desean ampliar sus viviendas para que sus hijos o hijas puedan independizarse, pero que no cuentan con el metraje suficiente bajo la normativa actual.
La propuesta buscaría ajustar parámetros como altura, cobertura y retiros, siempre dentro de los límites establecidos por la viabilidad ambiental. No obstante, se aclaró que la parte comercial no será beneficiada por esta modificación, ya que cualquier cambio en ese sentido implicaría una modificación a la zonificación existente.
El modelo de las «capas»: una herramienta para entender y cuestionar el ordenamiento territorial
Uno de los momentos más valiosos de la sesión fue la explicación técnica sobre cómo se toman las decisiones en el ordenamiento territorial. Comprender este modelo es fundamental para que la ciudadanía pueda leer, cuestionar y dar seguimiento a las propuestas que se presenten en el futuro.
La metáfora del queque de capas: Imaginemos el territorio como un queque de varias capas. Cada capa representa una dimensión distinta que debe ser analizada antes de tomar decisiones sobre el uso del suelo, la densidad o la altura de las edificaciones. La clave es que las capas superiores no pueden superar los límites que imponen las capas inferiores.
Capa 1 La viabilidad ambiental (el límite máximo): Esta es la capa más fundamental. La viabilidad ambiental establece el límite máximo de desarrollo posible en un territorio, con base en estudios sobre la fragilidad del suelo, la capacidad de carga del ecosistema, la disponibilidad de agua y otros factores ambientales.
En el caso de Escazú, la viabilidad ambiental actual fue aprobada en el 2009 y establece, por ejemplo, que en ciertas zonas se podría construir hasta 14 pisos. Este es el techo máximo, el límite que no se puede rebasar bajo ninguna circunstancia.
Capa 2 Infraestructura y servicios públicos: Sobre la capa ambiental se superpone la de infraestructura urbana: vialidad, redes de agua potable, alcantarillado sanitario, sistemas de drenaje pluvial, transporte público, entre otros.
Aquí ocurre una primera reducción del potencial constructivo. Aunque la viabilidad ambiental permita 14 pisos, si las calles son estrechas, si la red de agua no tiene la capacidad suficiente o si no hay un sistema de alcantarillado adecuado, el desarrollo real tendrá que ser menor.
Por ejemplo, el ancho de las vías determina el potencial constructivo en altura debido al denominado «efecto sombra»: cuando se construyen edificios muy altos en calles estrechas, se bloquea la luz solar, afectando la calidad de vida en el entorno urbano.
Capa 3 Usos de suelo y normativa local: Una tercera capa es la de los usos de suelo permitidos y la normativa urbanística local. Aquí se definen, por ejemplo, si una zona es residencial, comercial o mixta; cuáles son los retiros obligatorios; qué porcentaje del terreno puede ser construido (cobertura); y qué usos específicos están autorizados.
¿Cómo se toman las decisiones en la práctica?
Lo que la administración municipal debe hacer es bajar desde el límite máximo (la viabilidad ambiental) hasta un parámetro que sea viable técnica y socialmente. El estudio que realizará la empresa consultora consistirá precisamente en analizar todas estas capas para determinar cuál es el potencial constructivo real de cada zona.
Para la ciudadanía, la pregunta clave en las próximas etapas del proceso será: ¿la administración está ajustando los parámetros a la realidad de la infraestructura existente, o está decidiendo ignorar esas limitaciones y apostar por un desarrollo que la ciudad no puede sostener?
Lo que debe pedir la ciudadanía en las próximas etapas
Cuando se presenten los estudios y las propuestas concretas, quienes habitan el cantón pueden formular preguntas como:
Sobre la viabilidad ambiental: ¿Se está respetando el límite máximo que establece la viabilidad ambiental? ¿O se está intentando modificar ese límite?
Sobre infraestructura: ¿Los parámetros propuestos consideran la capacidad real de las vías, el agua potable y el alcantarillado? ¿Se han hecho estudios que demuestren que la infraestructura puede soportar el aumento de densidad?
Sobre el efecto sombra: ¿Se ha analizado cómo las nuevas alturas afectarán la iluminación natural y la calidad de vida en los espacios públicos y viviendas cercanas?
Sobre servicios públicos: ¿El aumento de población que genera la densificación puede ser atendido por los servicios de salud, educación, transporte y seguridad existentes?
Sobre espacios públicos: ¿Se está garantizando que el aumento de densidad vaya acompañado de suficientes áreas verdes, aceras y espacios de convivencia?
Preocupaciones ciudadanas: agua, espacios públicos y gentrificación
Durante el espacio de atención al público, vecinos y vecinas expresaron sus principales preocupaciones en torno a la modificación y, en general, al futuro del ordenamiento territorial en Escazú.
Aguas residuales: una deuda pendiente
Uno de los temas que generó mayor debate fue el tratamiento de aguas residuales. Vecinas señalaron que la municipalidad exige a los particulares contar con sistemas de tratamiento adecuados para obtener permisos de construcción, mientras que la infraestructura pública de alcantarillado sanitario en el cantón presenta un rezago inaceptable.
«Si yo voy a hacer una casa, lo primero que me piden es: ¿dónde está mi planta de tratamiento? Entonces yo le digo a la administración: ¿dónde está su planta de tratamiento?», cuestionó una vecina, quien además denunció los olores a cloaca que afectan diversas zonas del cantón, incluso frente a la propia municipalidad.
Desde la administración se aclaró que el Ministerio de Salud considera sistemas de tanque séptico mejorado como plantas de tratamiento, y que la propuesta de modificación incentivaría estas mejoras como condición para el desarrollo de segundas viviendas. Sin embargo, se reconoció que la red de alcantarillado sanitario es competencia del AyA, aunque también se recordó que los municipios pueden asumir esa competencia si así lo deciden.
En ese sentido, un miembro de la comisión informó que hace aproximadamente tres meses se aprobó en el concejo municipal una moción para iniciar un proceso de diálogo con los cantones vecinos (Santa Ana, Mora y Acosta) con el objetivo de explorar la posibilidad de impulsar, con apoyo de cooperación internacional, un proyecto de planta de tratamiento de aguas residuales para el oeste del área metropolitana.
Agua potable: disponibilidad versus infraestructura
Otro tema crítico fue la disponibilidad de agua potable. Vecinos señalaron que, aunque el AyA asegura que hay dotación de agua, la infraestructura de distribución es insuficiente, lo que se traduce en cortes de agua recurrentes, especialmente los miércoles.
Se advirtió que cualquier aumento de densidad debe considerar este factor, ya que sin la infraestructura adecuada, el problema de suministro se agravaría. Desde la administración se indicó que, aunque la modificación pueda autorizar mayores densidades, cada permiso de construcción requiere la viabilidad del AyA sobre la disponibilidad de agua potable, lo que actúa como un filtro adicional.
Desde la perspectiva del modelo de capas, el agua potable es una de las capas de infraestructura que debe ser analizada rigurosamente. La pregunta que la ciudadanía debe mantener presente es: ¿se está verificando que haya suficiente agua para la nueva densidad que se autoriza?
Espacios públicos y movilidad
Vecinos también plantearon la necesidad de que la modificación considere la ampliación de espacios públicos, aceras y áreas verdes. Se señaló que el desarrollo del centro de Escazú ha sido históricamente limitado en este aspecto, y que el mejoramiento de parámetros urbanísticos debería ir acompañado de condiciones que garanticen espacios para la movilidad peatonal y el disfrute público.
Desde la administración se mencionaron experiencias recientes en proyectos de obra pública donde se ha logrado la cesión voluntaria de parte de propiedades para ampliar aceras, a cambio de la construcción de estas por parte de la municipalidad. Sin embargo, se reconoció que en algunos casos ha sido necesario recurrir a procesos de expropiación.
En el marco del modelo de capas, los espacios públicos son parte de la infraestructura urbana que debe ser dimensionada adecuadamente para absorber el crecimiento poblacional. Una densificación sin espacios públicos suficientes compromete la calidad de vida y la cohesión social.
Habitabilidad y permanencia de las comunidades
Una de las preocupaciones recurrentes entre las personas vecinas de Escazú es el impacto que el aumento de densidad podría tener en la vida cotidiana de quienes habitan el cantón. Existe la interrogante sobre si el desarrollo urbano que se promueve con modificaciones como esta podría generar cambios en el tejido social y en las condiciones de permanencia de las comunidades que históricamente han vivido en el territorio.
Esta preocupación se suma a los ejes de trabajo que diversos movimientos ciudadanos han venido planteando en el cantón: el derecho a la vivienda, la protección de los espacios públicos y la defensa de la calidad de vida frente a la presión urbanística. La pregunta sobre cómo el incremento del valor de las propiedades y la transformación del territorio podrían afectar el arraigo de la población local sigue siendo un tema central en la agenda ciudadana.
Próximos pasos
La administración municipal se comprometió a presentar los avances de la modificación en la Comisión del Plan Regulador una vez que los estudios técnicos estén más avanzados. Posteriormente, se realizarán talleres de participación ciudadana y una audiencia pública, tal como lo establece la normativa vigente.
La Comisión del Plan Regulador continuará siendo el espacio donde la ciudadanía organizada y la administración dialoguen sobre el futuro del territorio, con el desafío de equilibrar el desarrollo urbano con la protección ambiental y la garantía de servicios básicos para la población.
Te invitamos a consultar el manual elaborado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), una herramienta que brinda información y orientaciones para comprender mejor los procesos relacionados con la planificación territorial y el ordenamiento urbano.
La acción de inconstitucionalidad que llevó a la sentencia 2025‑2281 fue presentada por Silvia Matamoros, Atec y Covirenas Selva Baker, en conjunto con el Consultorio Jurídico de la Universidad de Costa Rica.
